Die Mehrzahl der deutschen Theater wurden zwischen 1870 und 1914 errichtet, oder sie wurden nach dem Zweiten Weltkrieg neu aufgebaut – mit oftmals qualitativ minderwertigen Materialien. Eine erste Modernisierungs- und Sanierungswelle erfolgte in den späten 1970er- und 1980er-Jahren. Nach der Wende wurden die Theater der ehemaligen DDR an westliche Standards angepasst, auch neue Theater entstanden. Doch einige wurden auch geschlossen oder zusammengelegt, im Westen wie im Osten.
Nach und nach werden nun seit der Jahrtausendwende die alten Gebäude saniert, aber längst nicht in dem erforderlichen Tempo, das zum Erhalt der Häuser notwendig wäre. Viele, wie beispielsweise das Theater Augsburg, haben die erste Sanierungswelle verpasst und sind im Wesentlichen auf dem baulichen Stand der 1960er-Jahre.